周辺家賃相場調査結果分析
作成日: 2026-02-05 目的: 勝川駅周辺の築年数別・間取り別・面積別・階数別の賃料トレンド分析 対象: 築40年以上・1LDK・34m²・4階
I. 築年数別賃料トレンド
1. 築20-29年物件
| 間取り | 賃料範囲 | 平均賃料 | データ数 | メモ |
|---|---|---|---|---|
| 1K | 47,000円〜64,000円 | 約55,000円 | 3件 | 駅徒歩4分〜13分 |
| 1DK | 51,000円〜77,000円 | 約64,000円 | 3件 | - |
物件例:
- マンショングリーンオーク: 築29年・1K・駅徒歩4分
- アパートサニーハウス細木: 築20年・1K・駅徒歩13分・敷なし・礼なし
2. 築30-39年物件
| 間取り | 賃料範囲 | 平均賃料 | データ数 | メモ |
|---|---|---|---|---|
| 1DK | 42,000円〜85,000円 | 約63,500円 | 2件 | 駅徒歩6分〜35分 |
物件例:
- 不二ガ丘ハイツ: 築35年・1DK・30.27m²・4.2万円・駅徒歩35分
- ハイレジデンス勝川: 築39年・61.34m²・8.5万円・駅徒歩6分
3. 築40年以上物件
| 間取り | 賃料範囲 | 平均賃料 | データ数 | メモ |
|---|---|---|---|---|
| 2K | 35,000円〜49,000円 | 約40,333円 | 3件 | 30-35m²・築52-54年 |
| 1LDK | 40,000円〜55,000円 | 約50,000円 | 3件 | 4階・築35-47年 |
物件例:
- かわき荘: 築53年・2K・34.77m²・3.5万円
- いづみマンション: 築54年・2DK・33.84m²・4.9万円
- 小野町物件（築47年）: 築47年・1LDK・43.91m²・5.5万円
- 1977年築物件: 築47年・1LDK・5万円+5,000円
4. 新築物件
| 間取り | 賃料範囲 | 平均賃料 | データ数 | メモ |
|---|---|---|---|---|
| 1LDK | 65,000円〜123,700円 | 約90,000円 | 4件 | ZEH・省エネ物件含む |
II. 間取り別賃料トレンド
1. 1K・1DK・1LDKの比較
| 間取り | 築年数 | 賃料範囲 | 平均賃料 |
|---|---|---|---|
| 1K | 築20-29年 | 47,000円〜64,000円 | 約55,000円 |
| 1K | 新築 | 50,000円〜68,500円 | 約65,000円 |
| 1DK | 築30-39年 | 42,000円〜85,000円 | 約63,500円 |
| 1DK | 新築 | 64,000円〜139,000円 | 約90,000円 |
| 1LDK | 築40年以上 | 40,000円〜55,000円 | 約50,000円 |
| 1LDK | 新築 | 65,000円〜123,700円 | 約90,000円 |
2. 2K・2DK・2LDKの比較
| 間取り | 築年数 | 賃料範囲 | 平均賃料 |
|---|---|---|---|
| 2K | 築40年以上 | 35,000円〜49,000円 | 約40,333円 |
| 2DK | 築34年以上 | 46,000円〜52,000円 | 約49,000円 |
| 2LDK | 新築 | 111,000円〜139,000円 | 約125,000円 |
III. 面積別賃料トレンド
1. 20-30m²
| 間取り | 賃料範囲 | 平均賃料 |
|---|---|---|
| 1K | 34,000円〜49,000円 | 約42,000円 |
| 1DK | 42,000円〜64,000円 | 約55,000円 |
2. 30-35m²（小野マンションと同面積）
| 間取り | 築年数 | 賃料範囲 | 平均賃料 |
|---|---|---|---|
| 2K | 築40年以上 | 35,000円〜49,000円 | 約40,333円 |
| 1LDK | 築40年以上 | 40,000円〜55,000円 | 約50,000円 |
| 1LDK | 新築 | 65,000円〜72,000円 | 約68,000円 |
3. 35-40m²
| 間取り | 賃料範囲 | 平均賃料 |
|---|---|---|
| 1LDK | 50,000円〜63,000円 | 約55,000円 |
| 2DK | 46,000円〜52,000円 | 約49,000円 |
4. 40-45m²
| 間取り | 賃料範囲 | 平均賃料 |
|---|---|---|
| 1LDK | 55,000円〜85,000円 | 約65,000円 |
IV. 階数別賃料トレンド
1. 築40年以上の階数別賃料
| 階数 | 間取り | 賃料範囲 | 平均賃料 | メモ |
|---|---|---|---|---|
| 1階 | 1LDK | 40,000円〜55,000円 | 約50,000円 | - |
| 2階 | 1DK | 42,000円〜52,000円 | 約45,000円 | - |
| 4階 | 1LDK | 40,000円〜55,000円 | 約50,000円 | 小野マンションと同階 |
物件例:
- 築35年物件4階: 4万円（3.7万円+3,000円）
- 1977年築物件: 5万円+5,000円
- 小野町物件（築47年）: 5.5万円
V. 小野マンションの位置づけ
1. 基本情報
| 項目 | 値 | 競合物件比較 |
|---|---|---|
| 築年数 | 築49年（1977年1月） | 築35-47年物件と同年代 |
| 間取り | 1LDK | - |
| 面積 | 43.91m² | 30-35m²物件と同等 |
| 階数 | 4階 | 4階物件と同階 |
| 駅徒歩 | 9分 | 4分〜35分の範囲内 |
| 賃料 | 5.5万円 | 平均5万円〜5.5万円 |
2. 賃料の位置づけ
| 競合物件 | 賃料 | 小野マンションとの差 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 築35年物件4階 | 4万円 | -1.5万円 | 築14年若い |
| 1977年築物件 | 5.5万円 | ±0円 | 築年数・面積・階数が同じ |
| 小野町物件（築47年） | 5.5万円 | ±0円 | 面積・階数が同じ |
| アンソレイエ勝川 | 6.3万円 | +0.8万円 | 築年数不詳だが駅近 |
分析:
- 小野マンションの賃料5.5万円は、築40年以上の4階1LDK物件の平均〜やや高めに位置している
- 1977年築物件と賃料が同じ（5.5万円）だが、こちらは敷金2ヶ月・礼金なし
- 小野町物件（築47年）と賃料が同じ（5.5万円）
3. 競合優位性の評価
強み:
- [ ] 築49年だが、賃料は平均〜やや高め（収益性が良い）
- [ ] 4階の1LDKという需要の高い間取り・階数
- [ ] 駅徒歩9分（中程度の立地）
弱み:
- [ ] 競合物件と賃料が同じ（5.5万円）で差別化が必要
- [ ] 敷金・礼金の設定次第で競合優位性が変わる
- [ ] コンセプトルームとしての付加価値が必要
VI. 築年数による賃料下げ率
1. 新築 vs 築40年以上
| 間取り | 新築平均賃料 | 築40年以上平均賃料 | 下げ率 |
|---|---|---|---|
| 1LDK | 約90,000円 | 約50,000円 | -44% |
分析:
- 築40年以上の物件は、新築物件に比べて約44%賃料が安い
- 小野マンション（築49年・5.5万円）は、新築物件（1LDK・9万円）に比べて**-39%**の設定
2. 新築 vs 築20-29年
| 間取り | 新築平均賃料 | 築20-29年平均賃料 | 下げ率 |
|---|---|---|---|
| 1DK | 約90,000円 | 約64,000円 | -29% |
分析:
- 築20-29年経過で、新築物件に比べて約29%賃料が下がる
- 1年あたり約**1.5%**の賃料下げ（築年数による価値減少）
VII. 間取り・面積による賃料プレミアム
1. 1K vs 1DK vs 1LDK
| 間取り | 築年数 | 平均賃料 | 1Kとの差 | 1DKとの差 |
|---|---|---|---|---|
| 1K | 築20-29年 | 約55,000円 | - | - |
| 1DK | 築30-39年 | 約63,500円 | +8,500円 | - |
| 1LDK | 築40年以上 | 約50,000円 | -5,000円 | -13,500円 |
分析:
- 1DKは1Kに比べて**+8,500円**のプレミアム
- 1LDK（築40年以上）は、1DK（築30-39年）に比べて**-13,500円**と安い
- これは築年数の影響が大きいため（1LDKの方が築年数が古い物件が多い）
2. 面積による賃料プレミアム
| 面積 | 間取り | 築年数 | 平均賃料 | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 20-30m² | 1K | 築20-29年 | 約42,000円 | - |
| 30-35m² | 1LDK | 築40年以上 | 約50,000円 | 小野マンションと同面積 |
| 40-45m² | 1LDK | - | 約65,000円 | - |
分析:
- 面積が10m²増えると、賃料は約**+15,000円**上がる傾向
- 小野マンション（43.91m²）は、30-35m²物件に比べて**+5,000円**のプレミアム余地がある
VIII. 定量評価マトリクスへの影響
1. 需要予測（30%加重）の再評価
築年数から見る需要:
- 築40年以上物件の需要は根強い（低価格志向）
- 一人暮らし・予備軍の需要がある
- 小野マンションの賃料5.5万円は、競合物件と同程度〜やや高め
調整案:
- D: ボタニカル（想定賃料4.3-4.5万円）→ 需要予測 8 → 9 に引き上げ（競合物件より安いため）
- E: 多頭飼い（想定賃料5.5-6.5万円）→ 需要予測 7 → 7 で維持（競合物件と同額〜やや高め）
- A: テレワーク（想定賃料7-9万円）→ 需要予測 8 → 7 に引き下げ（築40年以上物件としては高額すぎる）
2. 競合差別化（15%加重）の再評価
築40年以上物件の差別化ポイント:
- 価格競争力: 築40年以上物件は新築物件に比べて**-44%**の価格優位性
- コンセプトルーム化: ボタニカル・多頭飼い・テレワークなどの付加価値で差別化可能
調整案:
- D: ボタニカル → 競合差別化 6 → 7 に引き上げ（低価格+コンセプトの組み合わせ）
- E: 多頭飼い → 競合差別化 8 → 8 で維持（ペット可という明確な差別化）
- A: テレワーク → 競合差別化 9 → 7 に引き下げ（高価格がネック）
3. 初期投資（20%加重）の再評価
築40年以上物件への投資適性:
- 築年数が古いため、大規模リフォームは回収が困難
- 低投資・短期回収（D: ボタニカル）が最適
- 高投資・長期回収（A: テレワーク・E: 多頭飼い）はリスクが高い
調整案:
- D: ボタニカル → 初期投資 10 で維持（3.4万円と低投資）
- E: 多頭飼い → 初期投資 7 → 6 に引き下げ（50-80万円は築40年以上物件には割高感）
- A: テレワーク → 初期投資 5 → 4 に引き下げ（250-300万円は築40年以上物件には過剰投資）
IX. 再評価後の定量評価マトリクス
スコア調整後の比較
| コンセプト | 需要予測 | 初期投資 | 回収期間 | 競合差別化 | リスク | 総合点 | 順位 | 順位変動 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| D: ボタニカル | 9 | 10 | 10 | 7 | 9 | 45/50 | 1位 | → 維持 |
| E: 多頭飼い | 7 | 6 | 9 | 8 | 6 | 36/50 | 2位 | → 維持 |
| A: テレワーク | 7 | 4 | 6 | 7 | 6 | 30/50 | 3位 | → 2位→3位（悪化） |
| C: シンプル | 9 | 6 | 7 | 4 | 7 | 33/50 | 4位 | → 4位→4位（維持） |
| B: クリエイター | 5 | 4 | 5 | 10 | 4 | 28/50 | 5位 | → 5位→5位（維持） |
加重スコア（重み変更なし）
総合点 = 需要予測×0.3 + 初期投資×0.2 + 回収期間×0.25 + 競合差別化×0.15 + リスク×0.1| コンセプト | 加重総合点 | 採用可否 | メモ |
|---|---|---|---|
| D: ボタニカル | 9.00 | ✅ 採用 | 総合点1位・全評価軸で高評価 |
| E: 多頭飼い | 7.20 | ✅ 採用 | 総合点2位・需要予測がやや低い |
| C: シンプル | 6.60 | ❌ 不採用 | 総合点3位・競合差別化が弱い |
| A: テレワーク | 6.00 | ❌ 不採用 | 総合点4位・初期投資が重すぎる |
| B: クリエイター | 5.00 | ❌ 不採用 | 総合点5位・初期投資が重すぎる |
X. 結論と推奨事項
1. 最終採用推奨
1位: D: ボタニカル特化
- 総合点: 9.00/10.00
- 初期投資: 3.4万円
- 想定賃料: 4.3-4.5万円
- 回収期間: 7ヶ月
- ROI: 1年後+632%
推奨理由:
- 競合物件（築40年以上・1LDK・平均5万円）に比べて賃料を5,000-7,000円安く設定可能（4.3-4.5万円）
- 初期投資が3.4万円と低く、7ヶ月で回収
- 築年数が古いため、大規模リフォームは不適（低投資が最適）
- ボタニカルというコンセプトが明確で、ターゲット層（SNS重視層）に訴求可能
2位: E: 多頭飼い専用
- 総合点: 7.20/10.00
- 初期投資: 50-80万円
- 想定賃料: 5.5-6.5万円
- 回収期間: 14ヶ月
- ROI: 1年後-24%
推奨理由:
- 競合物件（築40年以上・1LDK・平均5万円）と同額〜やや高めに設定可能（5.5-6.5万円）
- ペット可という明確な差別化ポイント
- 多頭飼いというニッチ市場をターゲット
- ただし、初期投資が50-80万円と高く、回収期間が14ヶ月と長い
2. 不採用の理由
A: テレワーク専用（不採用）
- 総合点: 6.00/10.00
- 初期投資: 250-300万円
- 想定賃料: 7-9万円
- 回収期間: 3-4年
不採用理由:
- 築40年以上物件で賃料7-9万円は高すぎる（競合物件の平均は5万円）
- 初期投資が250-300万円と重すぎる
- 回収期間が3-4年と長く、築年数が古いため回収困難
- 需要予測を7に引き下げ（高価格がネック）
3. 価格設定の推奨
D: ボタニカル特化
- 築40年以上・1LDK・4階の平均賃料: 約5万円
- 推奨賃料: 4.3-4.5万円（競合物件より5,000-7,000円安い）
- 差別化: ボタニカルコンセプト・観葉植物5鉢・LEDライト・簡易棚
E: 多頭飼い専用
- 築40年以上・1LDK・4階の平均賃料: 約5万円
- 推奨賃料: 5.5-6.5万円（競合物件と同額〜やや高め）
- 差別化: ペット可・多頭飼いOK・クッションフロア・耐傷壁パネル
まとめ
調査結果のサマリー:
- 築40年以上・1LDK・4階の平均賃料は約5万円
- 小野マンション（賃料5.5万円）は、平均〜やや高めに位置している
- 新築物件に比べて、築40年以上物件は約44%賃料が安い
- 1LDK（築40年以上）は、1DK（築30-39年）に比べて**-13,500円**と安い
- 面積が10m²増えると、賃料は約**+15,000円**上がる傾向
定量評価マトリクスの再評価結果:
- D: ボタニカルが1位（総合点9.00/10.00）で維持
- E: 多頭飼いが2位（総合点7.20/10.00）で維持
- A: テレワークが3位（総合点6.00/10.00）に順位低下
最終推奨:
- D: ボタニカル特化を採用（低投資・短期回収・高ROI）
- 賃料は4.3-4.5万円に設定（競合物件より5,000-7,000円安い）
立地環境
周辺環境
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 隣接施設 | 鉄工所 |
| 騒音状況 | 平日日中は少しうるさい |
| 影響 | 在宅勤務者にはデメリット可能性 |
入居者ターゲットへの影響
マイナス要因:
- 平日日中の静寂性を求める層（テレワーク、在宅ワーク）には不向き
- 騒音に敏感な層には向かない
プラス要因・影響軽減:
- 多くのサラリーマンは平日日中は不在（実務への影響は限定的）
- 夜間・休日は静燥
- 工場勤務や現場作業の働く世代には許容範囲の可能性
マーケティング上の考慮事項
- ターゲット層の明確化: 騒音許容度の高い層に焦点を当てる
- 事前説明: 内見時・問い合わせ時に隣接する鉄工所について明記
- 賃料設定: 騒音によるデメリットを賃料で相殺（4.3-4.5万円は市場より安め）
- 広告表現: 「平日日中の騒音があるため、賃料をおトクに設定」等の前向きな表現