プラン見直し実施レポート
作成日: 2026-02-05 目的: 追加調査結果に基づく最終採用コンセプトの再検討と市場実験計画の確定 状況: 定量評価マトリクスの再評価完了
I. 追加調査結果のサマリー
1. 周辺家賃相場調査結果
| 調査項目 | 結果 | 小野マンションとの比較 |
|---|---|---|
| 築40年以上・1LDK・4階の平均賃料 | 約5万円 | 小野マンションは5.5万円（+10%高め） |
| 築40年以上・30-35m²物件平均 | 約5-5.5万円 | 小野マンションは43.91m²（やや広め） |
| 新築物件との差 | -44% | 築年数による価値減少 |
| 築20-29年・1K平均賃料 | 約5.5万円 | 小野マンションと同額 |
| 築30-39年・1DK賃料範囲 | 4.2-8.5万円 | - |
2. 重要な発見
1. 小野マンションの賃料5.5万円は、築40年以上物件の平均〜やや高め
- 競合物件の平均賃料は約5万円
- 小野マンションは10%高いが、築49年・4階・1LDKとしては妥当
2. 築年数による賃料下げ率は大きい
- 新築物件に比べて築40年以上物件は約44%賃料が安い
- 1年あたり約**1.5%**の賃料下げ（築年数による価値減少）
3. 間取り・面積による賃料プレミアムは限定的
- 1DKは1Kに比べて+8,500円のプレミアム
- 面積が10m²増えると、賃料は約+15,000円上がる傾向
II. 定量評価マトリクスの再評価
1. スコア調整のサマリー
| コンセプト | 調整前スコア | 調整後スコア | 変化 | 順位変動 |
|---|---|---|---|---|
| D: ボタニカル | 8.70 | 9.15 | +0.45 | 1位→1位 |
| E: 多頭飼い | 7.55 | 7.35 | -0.20 | 2位→2位 |
| C: シンプル | 6.95 | 6.95 | ±0.00 | 4位→3位 |
| A: テレワーク | 6.65 | 6.05 | -0.60 | 3位→4位 |
| B: クリエイター | 5.25 | 5.25 | ±0.00 | 5位→5位 |
2. 再評価後の順位
| 順位 | コンセプト | 加重総合点 | 採用の可否 |
|---|---|---|---|
| 1位 | D: ボタニカル特化 | 9.15 | ✅ 採用 |
| 2位 | E: 多頭飼い専用 | 7.35 | ✅ 採用 |
| 3位 | C: シンプルライフ | 6.95 | ❌ 採用見送り（6.95 < 7.0） |
| 4位 | A: テレワーカー専用 | 6.05 | ❌ 採用見送り（6.05 < 7.0） |
| 5位 | B: クリエイター向け | 5.25 | ❌ 採用見送り（5.25 < 7.0） |
3. D: ボタニカルのスコア上昇理由
需要予測: 8 → 9（+1点）
- 理由: 競合物件（築40年以上・平均5万円）より5,000-7,000円安い（4.3-4.5万円）
- 調査結果: 築40年以上・1LDK・4階の平均賃料は約5万円
- 結論: 価格競争力があり、需要は高い
競合差別化: 6 → 7（+1点）
- 理由: 低価格（4.3-4.5万円）+ ボタニカルコンセプトの組み合わせで差別化強化
- 調査結果: 築40年以上物件は新築物件に比べて44%賃料が安い
- 結論: 「安価+SNS映え」という組み合わせは強力な差別化ポイント
4. E: 多頭飼いのスコア低下理由
初期投資: 7 → 6（-1点）
- 理由: 50-80万円は築40年以上物件には割高感（大規模リフォームは不適）
- 調査結果: 築年数が古いため、大規模リフォームは回収困難
- 結論: 築40年以上物件への大規模投資はリスクが高い
5. A: テレワークのスコア低下理由
需要予測: 8 → 7（-1点）
- 理由: 築40年以上物件で賃料7-9万円は高すぎる（平均は5万円）
- 調査結果: 築40年以上・1LDKの平均賃料は約5万円
- 結論: 価格設定が難しく、需要は限定的
競合差別化: 9 → 7（-2点）
- 理由: テレワーク専用という差別化は強いが、高価格がネック
- 調査結果: 築40年以上物件は新築物件に比べて44%賃料が安い
- 結論: 「テレワーク専用」というコンセプトだけでは、高価格（7-9万円）を正当化できない
III. 最終採用コンセプトの決定
1. 決定
最終採用コンセプト: D: ボタニカル特化
決定理由:
定量評価マトリクスで1位（加重総合点9.15/10.00）
- 需要予測: 9/10点（価格競争力あり）
- 初期投資: 10/10点（3.4万円と低投資）
- 回収期間: 10/10点（7ヶ月と最速）
- 競合差別化: 7/10点（低価格+コンセプトの組み合わせ）
- リスク: 9/10点（低投資・短期回収でリスク極小）
築40年以上物件に最適
- 大規模リフォームは不適（築年数が古いため回収困難）
- 低投資・短期回収が最適（3.4万円・7ヶ月）
- 競合物件（築40年以上・平均5万円）より5,000-7,000円安い（4.3-4.5万円）
市場実験としてのリスク最小化
- 初期投資が3.4万円と極めて低い
- 失敗しても影響が少ない
- 7ヶ月で回収完了
2. 採用しなかったコンセプトの理由
E: 多頭飼い専用（第2候補）
- 総合点2位（7.35）で採用基準（7.0以上）を満たしている
- ただし、初期投資が50-80万円と高く、築40年以上物件には割高感
- D: ボタニカルが失敗した場合のバックアップとして残す
A: テレワーク専用（不採用）
- 総合点4位（6.05）で採用基準（7.0以上）を下回っている
- 築40年以上物件で賃料7-9万円は高すぎる（平均は5万円）
- 大規模リフォーム（250-300万円）は築40年以上物件には過剰投資
C: シンプルライフ（不採用）
- 総合点3位（6.95）で採用基準（7.0以上）を下回っている
- 競合が多く、差別化が弱い
B: クリエイター向け（不採用）
- 総合点5位（5.25）で最下位
- ターゲット層が非常に狭く、初期投資も最も高い
IV. 価格設定の最終決定
1. 推奨賃料
| 項目 | 推奨値 | 理由 |
|---|---|---|
| 賃料 | 4.3-4.5万円 | 競合物件（築40年以上・平均5万円）より5,000-7,000円安い |
| 管理費 | 2,000円（共益費等） | 一般的な設定 |
| 敷金 | 0ヶ月 | 築年数が古いため敷金なしで競争力強化 |
| 礼金 | 0ヶ月 | 敷金・礼金なしで初期費用を削減 |
| 初期費用合計 | 4.5万円 | 賃料4.3万円 + 敷金0 + 礼金0 + 前賃料0.2万円 |
2. 競合物件との価格比較
| 物件 | 賃料 | 間取り | 築年数 | 階数 | 小野マンションとの差 |
|---|---|---|---|---|---|
| 築35年物件4階 | 4万円 | 1LDK | 35年 | 4階 | +3,000円（小野マンションが高い） |
| 1977年築物件 | 5.5万円 | 1LDK | 47年 | 4階 | ±0円（同額） |
| 小野町物件（築47年） | 5.5万円 | 1LDK | 47年 | 4階 | ±0円（同額） |
| D: ボタニカル | 4.3-4.5万円 | 1LDK | 49年 | 4階 | -1万円〜-1.2万円（安い） |
3. 価格設定の根拠
競合物件より安く設定する理由:
- 築年数が49年と古いため、価格競争力が必要
- コンセプトルーム（ボタニカル）での差別化を図るため、価格は安く設定
- 空室期間短縮のため、敷金・礼金なしで初期費用を削減
- 4.3-4.5万円は、競合物件（平均5万円）より10-14%安い
価格受容性:
- 築40年以上物件を探す層（価格重視）に訴求可能
- コンセプト（ボタニカル）に関心がある層（SNS重視）に訴求可能
- 30代前半の一人暮らし（賃料4-5万円層）にリーチ
V. 市場実験計画の確定
1. 市場実験の概要
期間: Week 5-6（2週間） コンセプト: D: ボタニカル特化 初期投資: 3.4万円 想定賃料: 4.3-4.5万円 成功基準:
- 問い合わせ5件以上
- 内見2件以上
- 成約1件以上
2. 市場実験スケジュール
| デイ | タスク | 内容 | 所要時間 |
|---|---|---|---|
| デイ11-12 | 素材購入 | 観葉植物5鉢・LEDライト2台・簡易棚2個など | 3時間 |
| デイ13-14 | 設置施工 | 壁穴あけ・簡易棚設置・LEDライト設置・植物配置 | 5時間 |
| デイ15-16 | 写真・動画撮影 | 部屋全体・詳細アップ・Before/After・動画 | 4時間 |
| デイ17-18 | SNS開設・掲載開始 | Instagram開設・SUUMO・HOMES掲載 | 2時間 |
| デイ19-27 | SNS継続投稿 | 週3回投稿（植物の成長記録・部屋紹介・おすすめグッズ） | 随時 |
| デイ28 | 問い合わせ対応 | メール返信・電話対応・内見日程調整 | 随時 |
| デイ29-30 | 内見実施 | 部屋案内・質疑応答・植物のお手入れ方法説明 | 各30分 |
| デイ42 | 成約目標 | 1件以上の成約 | - |
3. 成功基準の詳細
| 基準 | 目標値 | 現在値 | 達成の可否 | メモ |
|---|---|---|---|---|
| 問い合わせ数 | 5件以上 | _件 | ☐ / ☑ | Instagram・Twitter・SUUMO・HOMES・口コミ |
| 内見数 | 2件以上 | _件 | ☐ / ☑ | 内見予約システムの導入 |
| 成約数 | 1件以上 | _件 | ☐ / ☑ | 成約までの期間短縮（敷金・礼金なし） |
| ROI | 1年後+632% | _% | ☐ / ☑ | 計算通りなら1年後+632% |
4. トラブルシューティング
問題1: 問い合わせが少ない場合
対策:
- [ ] 賃料を4.3万円→4.2万円に値下げ
- [ ] SUUMO・HOMESの掲載内容を見直し（写真・説明文）
- [ ] SNS広告の出稿（Instagram広告5,000円分）
- [ ] 初月キャンペーン（初月50%OFF）
問題2: 問い合わせはあるが、内見につながらない場合
対策:
- [ ] 内見予約システムの導入（オンライン予約可能）
- [ ] 内見特典（観葉植物1体プレゼント）
- [ ] 内見後のフォローアップ強化（メール・電話）
問題3: 内見はあるが、成約につながらない場合
対策:
- [ ] 賃料の交渉に応じる（4.5万円→4.3万円など）
- [ ] 敷金・礼金のさらなる削減（敷金1ヶ月→0ヶ月）
- [ ] 契約期間の短縮オプション（3ヶ月〜）
VI. 成功した場合のスケールアップ計画
1. 402号室への展開（成功時）
条件:
- 問い合わせ5件以上達成
- 内見2件以上達成
- 成約1件以上達成
計画:
- [ ] 401号室と同じコンセプト（D: ボタニカル）で展開
- [ ] 初期投資: 3.4万円（401号室と同額）
- [ ] 施工期間: 1日
- [ ] 402号室完成後: 2部屋同時入居を目標
2. 他階展開（402号室成功時）
条件:
- 401号室・402号室ともに成約
計画:
- [ ] 1〜3階の物件で同コンセプト展開
- [ ] 各部屋の初期投資: 3.4万円
- [ ] 全室入居率95%以上を目標
VII. リスク管理
1. 市場実験失敗のリスク
リスク: 問い合わせ5件未満・内見2件未満・成約0件
確率: 30%
影響: 初期投資3.4万円の損失
対策:
- [ ] E: 多頭飼いへの切り替え（第2候補）
- [ ] 賃料の値下げ（4.3万円→4万円）
- [ ] 敷金・礼金の削減（初期費用をさらに削減）
2. 植物が枯れるリスク
リスク: 観葉植物が枯れる・害虫がつく
確率: 20%
影響: コンセプト破継・問い合わせ減少
対策:
- [ ] 水やりのカレンダー作成（週1回）
- [ ] LEDライトタイマー設定（毎朝7時ON・夜7時OFF）
- [ ] 週1回の状態確認（日曜日に実施）
- [ ] 害虫対策（予防的に殺虫剤スプレー）
3. 競合物件の値下げリスク
リスク: 競合物件が賃料を下げる
確率: 40%
影響: 価格競争力の低下・空室期間長期化
対策:
- [ ] 常に競合物件の賃料をモニタリング
- [ ] 必要に応じて賃料を調整（4.5万円→4.3万円→4.2万円）
- [ ] 差別化の強化（ボタニカルコンセプトの強化）
VIII. 次のステップ
Week 5-6: 市場実験実施
- デイ11-12: 素材購入（観葉植物5鉢・LEDライト2台・簡易棚2個など）
- デイ13-14: 設置施工（壁穴あけ・簡易棚設置・LEDライト設置・植物配置）
- デイ15-16: 写真・動画撮影（部屋全体・詳細アップ・Before/After・動画）
- デイ17-18: SNS開設・掲載開始（Instagram・SUUMO・HOMES）
- デイ19-27: SNS継続投稿・問い合わせ対応
- デイ28-30: 内見実施・成約目標達成
市場実験成功後
- 402号室展開: 401号室と同じコンセプトで展開
- 他階展開: 1〜3階の物件で同コンセプト展開
- 成功則標準化: 標準化マニュアル作成・フランチャイズ化検討
市場実験失敗後
- E: 多頭飼いへの切り替え: 第2候補のコンセプトで実験
- 賃料値下げ: 4.3万円→4万円
- コンセプト修正: ボタニカル要素を強化（観葉植物増やすなど）
まとめ
追加調査の結果:
- 築40年以上・1LDK・4階の平均賃料は約5万円
- 小野マンション（賃料5.5万円）は、平均〜やや高め
- 新築物件に比べて、築40年以上物件は約44%賃料が安い
定量評価マトリクスの再評価結果:
- D: ボタニカル: 1位維持（総合点8.70→9.15に上昇）
- E: 多頭飼い: 2位維持（総合点7.55→7.35に低下）
- A: テレワーク: 3位→4位に順位低下（総合点6.65→6.05に低下）
最終決定:
- 最終採用コンセプト: D: ボタニカル特化
- 推奨賃料: 4.3-4.5万円（競合物件より5,000-7,000円安い）
- 敷金・礼金: 0ヶ月（初期費用削減）
- 初期投資: 3.4万円
- 回収期間: 7ヶ月
- ROI: 1年後+632%
次のステップ:
- Week 5-6で市場実験開始（D: ボタニカル）
- 成功基準: 問い合わせ5件以上・内見2件以上・成約1件以上
- 成功時は402号室へ展開・失敗時はE: 多頭飼いへ切り替え