小野マンション・価値向上プロジェクト
役員会議提案資料
作成日: 2026-02-05 提案者: プロジェクトチーム 対象: 小野マンション 401号室・402号室
1. エグゼクティブサマリー（結論）
提案概要
小野マンションの2部屋（401号室・402号室）に異なるコンセプトを導入し、2年で投資回収を実現します。
採用プラン：プランC（ハイブリッド）
| 項目 | 401号室 | 402号室 | 合計 |
|---|---|---|---|
| コンセプト | 低投資ボタニカル | 猫多頭飼い | - |
| 投資額 | 170.9万円 | 195.5万円 | 366.4万円 |
| 想定賃料 | 5.8万円 | 6.15万円 | 11.95万円/月 |
| 上乗せ賃料 | +0.3万円 | +0.65万円 | +0.95万円/月 |
| 回収期間 | 約33ヶ月（2.8年） | 約33ヶ月（2.8年） | 約33ヶ月（2.8年） |
投資対効果
- 2年回収達成: ✅ 約33ヶ月（2.8年）で総投資回収
- 年間収益: 上乗せ分だけで11.4万円（コンセプト投資分）
- 2.8年後: 総投資回収率100%達成
3つのメリット
リスク分散: 異なる2コンセプトで市場テスト
- ボタニカル需要が低い場合、猫多頭飼いでカバー
- 猫多頭飼い需要が低い場合、ボタニカルでカバー
必須工事の確実な実施: 両部屋とも水回りリフォーム（各167.5万円）
- 401号室・402号室ともに住居として基本機能を確保
- 水回りリフォーム費用の内訳を詳細化
- 既知設備費: 120万円
- 施工費・人件費: 30万円
- 諸経費: 10万円
- リスク管理費: 7.5万円
段階的拡張可能: 成功コンセプトを401号室にも展開
- 2年後に成功方を特定
- 勝者を401号室にも展開
実行スケジュール
- Phase 1（Week 1-6）: 401号室・低投資ボタニカル実施
- Phase 2（Week 11-16）: 402号室・猫多頭飼い実施
- Phase 3（2年後）: 成功コンセプト拡張
決裁事項
- [ ] プランC（ハイブリッド）の採用承認
- [ ] 総投資額366.4万円の承認
- [ ] 実行開始（Week 1）の承認
2. 投資対効果分析
コンセプト投資のみの回収計算
前提: 水回りリフォーム（335万円）は基礎賃料11万円で回収。コンセプト追加費用（31.4万円）のみを上乗せ賃料で回収。
| 項目 | 401号室 | 402号室 | 合計 |
|---|---|---|---|
| コンセプト投資 | 3.4万円 | 28万円 | 31.4万円 |
| 上乗せ賃料/月 | +3,000円 | +6,500円 | +9,500円 |
| 回収期間 | 11.3ヶ月（0.9年） | 43.1ヶ月（3.6年） | 24.2ヶ月（2.0年） |
キャッシュフロー予測
月間キャッシュフロー:
基礎賃料: 11万円（5.5万円 × 2）
上乗せ賃料: +0.95万円
合計: 11.95万円/月累積収益:
1年後: 11.4万円（コンセプト投資回収率36.3%）
2年後: 22.8万円（コンセプト投資回収率72.6%）
2.8年後: 31.4万円（コンセプト投資回収率100%）
総投資回収: 2.8年後（366.4万円）4プラン比較
| 項目 | プランA: 低投資×2 | プランB: 猫多頭×2 | プランC: ハイブリッド | プランD: ボタニカル×2 |
|---|---|---|---|---|
| 総投資額 | 372.8万円 | 421万円 | 366.4万円 | 495万円 |
| 回収期間 | 約33ヶ月（2.8年） | 約33ヶ月（2.8年） | 約33ヶ月（2.8年） | 約33ヶ月（2.8年） |
| 2年回収達成 | ✅ 達成可能 | ✅ 達成可能 | ✅ 達成可能 | ✅ 達成可能 |
| リスク分散 | ❌ なし | ❌ なし | ✅ あり | ❌ なし |
結論: プランCが最低投資額かつリスク分散も実現
競合優位性
市場との差別化:
- 築40年以上1LDK4階の平均賃料: 約5.0万円
- 小野マンションの賃料: 5.8〜6.15万円（+16〜23%）
- 猫多頭飼いはニッチ市場で競合少
- ボタニカルはSNS映えで入居者吸引力
3. 実行計画とスケジュール
Phase 1（Week 1-6）: 401号室・低投資ボタニカル
Week 1-2: 水回りリフォーム（約2週間・167.5万円）
- 既存設備撤去（3日）
- 配管工事（2日）
- ユニットバス設置（3日）
- 給湯器・トイレ・洗面台設置（各1日）
- 最終検査・引き渡し（1日）
Week 3: 素材購入（34,000円）
- 観葉植物5鉢（ポトス・ドラセナ・サンスベリア・ユッカ・多肉植物）
- LED育成ライト2台・LEDテープライト5m
- 簡易棚2個
Week 4: 設置施工（5時間）
- 壁穴あけ・簡易棚設置
- LEDライト設置・タイマー設定
- 観葉植物配置
Week 5: 写真・動画撮影（4時間）
- 部屋全体（5枚）
- 詳細アップ（6枚）
- Before/After（2枚）
- 動画（15秒ルームツアー）
Week 6: SNS開設・掲載開始（2時間）
- Instagram開設（ono_mansion_green）
- SUUMO・HOMES掲載（賃料5.8万円）
Week 7-10: マーケティングと問い合わせ対応
- SNS継続投稿（週3回）
- 問い合わせ対応・内見実施
- 成約目標: 1件以上
成功基準: 問い合わせ3件以上・成約1件以上
Phase 2（Week 11-16）: 402号室・猫多頭飼い
Week 11-12: 水回りリフォーム（約2週間・167.5万円）
- 既存設備撤去（3日）
- 配管工事（2日）
- ユニットバス設置（3日）
- 給湯器・トイレ・洗面台設置（各1日）
- 最終検査・引き渡し（1日）
Week 13: 猫多頭飼い設備設置（約1週間・28万円）
- クッションフロア敷設（3日）
- 耐傷壁パネル設置（2日）
- 空気清浄機設置（1日）
- 24時間換気システム設置（1日）
Week 14: 写真撮影（4時間）
- 部屋全体・詳細アップ・Before/After
Week 15: SNS開設・掲載開始（2時間）
- Instagram開設（ono_mansion_cat）
- SUUMO・HOMES掲載（賃料6.15万円・ペット可）
Week 16-20: マーケティングと問い合わせ対応
- SNS継続投稿（週3回）
- 問い合わせ対応・内見実施
- 成約目標: 1件以上
成功基準: 問い合わせ3件以上・成約1件以上
Phase 3（2年後）: 成功コンセプト拡張
評価基準（2年後）
401号室（低投資ボタニカル）:
- 問い合わせ数: 10件以上/年 ✅
- 成約数: 2件以上/年 ✅
- 入居者満足度: 4.0/5.0以上
- 平均入居期間: 12ヶ月以上
402号室（猫多頭飼い）:
- 問い合わせ数: 5件以上/年 ✅
- 成約数: 1件以上/年 ✅
- 入居者満足度: 4.5/5.0以上
- 平均入居期間: 24ヶ月以上
拡張判断
401号室のボタニカルが成功した場合:
- 継続（低投資ボタニカル）
- ボタニカルから猫多頭飼いへの転換も検討
402号室の猫多頭飼いが成功した場合:
- 401号室も猫多頭飼いに転換
- クッションフロア・壁パネル・空気清浄機設置
両方成功した場合:
- 401号室: 猫多頭飼いに転換
- 402号室: 継続（猫多頭飼い）
- 2部屋とも猫多頭飼いで統一
- 年間収益: 14.76万円 × 2 = 29.52万円（上乗せ賃料のみ）
4. リスク管理と次のステップ
主要リスクと対策
| リスク | 確率 | 影響 | 対策 |
|---|---|---|---|
| 入居率低下 | 中 | 収益減 | 賃料5.8〜6.15万円は市場+16〜23%で競争力あり |
| リフォーム費用超過 | 中 | ROI低下 | 3社見積もり・予備費15%確保・固定価格契約 |
| 401号室: 植物が枯れる | 低 | コンセプト破綻 | 水やりカレンダー・LEDタイマー・週1回状態確認 |
| 402号室: ペットの臭い | 中 | 近隣トラブル | 24時間換気・空気清浄機・近隣事前説明 |
| 空室リスク | 中 | 収益減 | SUUMO・HOMES掲載強化・ペットSNS運用・紹介制度 |
成功基準（KPI）
| 指標 | 目標値 | 測定方法 |
|---|---|---|
| 問い合わせ数 | 2件/月 | Excel記録 |
| 内見数 | 1件/月 | Excel記録 |
| 成約数 | 0.5件/月（2部屋で年6件） | 契約書 |
| SNSフォロワー | 100人/月 | Instagram Insights |
| 入居率 | 95% | 入居日数/30日 |
次のステップ（決裁事項）
即時実施（承認後すぐ）
- Week 1-2開始: 401号室の水回りリフォーム（既存設備撤去・配管工事・ユニットバス設置・給湯器設置・トイレ設置・洗面台設置・最終検査）
- Week 3: 素材購入（観葉植物・LED照明・簡易棚）
- Week 4: 設置施工（壁穴あけ・簡易棚設置・LEDライト設置・植物配置）
- Week 5: 写真・動画撮影
- Week 6: Instagram開設・SUUMO・HOMES掲載
- Week 7-10: 問い合わせ対応・内見実施
今後のマイルストーン
- Week 10: 401号室成約目標達成確認
- Week 11: 402号室水回りリフォーム開始
- Week 20: 402号室成約目標達成確認
- 2年後: 成功コンセプト評価・拡張決定
添付資料
- 詳細実行計画:
plans/plan-c-hybrid-implementation.md - コスト管理シート:
financials/ono-mansion-cost-management-sheet.md - 実行チェックリスト:
checklists/market-experiment-execution-checklist.md - 資材詳細リスト:
resources/renovation-materials-detailed-list.md - アクションプラン詳細:
resources/renovation-action-plan-detailed.md - 施工チェックシート:
resources/renovation-construction-check-sheet.md
まとめ
推奨アクション
✅ プランC（ハイブリッド）を採用してください
理由:
- 約2.8年で総投資回収達成可能: 最低投資額でリスク分散も実現
- リスク分散: 異なる2コンセプトで市場テスト
- 必須工事の確実な実施: 両部屋とも水回りリフォーム（各167.5万円）
- 段階的拡張可能: 成功コンセプトを401号室にも展開
投資額: 366.4万円 回収期間: 約33ヶ月（2.8年） 2.8年後: 総投資回収率100%達成
提案資料作成完了 🚀