小野マンション・コンセプトルーム実行計画
作成日: 2026-02-04 更新日: 2026-02-04 ステータス: 計画立案中 カテゴリ: 不動産投資・リフォーム
目次
1. プロジェクト概要
1.1 物件情報
基本情報:
- 物件名: 小野マンション
- 所在地: 愛知県春日井市小野町3丁目86
- 築年数: 1977年1月（築49年）
- 構造: 鉄筋コンクリート4階建て
- 総戸数: 20戸
- 対象部屋: 4階 34.0m²（2K）× 2室（401号室、402号室）
- 交通: JR中央本線 勝川駅 徒歩9分
物件URL: https://www.homes.co.jp/archive/b-35701639/
1.2 既存賃料実績
| 期間 | 賃料 | 階数 | 面積 | 間取り |
|---|---|---|---|---|
| 2023年3月〜2024年12月 | 4.3万円 | 4階 | 52.0m² | 2K |
| 2017年6月〜2017年12月 | 4万円 | 4階 | 34.0m² | 2K |
推測: 34.0m²の適正賃料は 4〜4.6万円 と想定
1.3 予算・要件
リフォーム予算:
- 高投資型: 200〜300万円/室（コンセプトA・B・C）
- 低投資型: 3.4万円/室（コンセプトD）
優先事項:
- デザイン性・空間演出
- ライフスタイル支援
- コストパフォーマンス
ターゲット層:
- 高投資型: 特定目的（ワークスペース等）
- 低投資型: 20〜30代SNS重視層
1.4 周辺環境
商業施設:
- ファミリーマート（徒歩圏）
- バロー勝川店
- スターバックス
- モスバーガー
教育施設:
- 春日井市立小野小学校
- 春日井市立中部中学校
- 保育園3園（半径1km圏内）
2. コンセプト設計
2.1 コンセプト候補（3案）
コンセプトA: 「テレワーカー専用ワークステーション」⭐推奨
ターゲット: 在宅勤務者・デジタルノマド・リモートワーカー
特徴:
- 高速インターネット（Wi-Fi 6E、有線LAN）
- 電源・USBポートを多数配置
- 業務に集中できる環境（防音・遮光カーテン）
- 人間工学に基づいたデスク・チェア
- Web会議用背景（美しい壁紙）
想定賃料: 7〜9万円/月
差別化ポイント:
- フルリフォームで「働く」に特化
- 通常の賃貸より高い賃料も納得（仕事=投資と捉える層）
強み:
- テレワーク需要の継続（コロナ後も定着）
- 交通アクセス良好（駅徒歩9分）
- 34.0m²は1人ワークスペースとして最適
弱み:
- 入居者層が限定（テレワーカーのみ）
- 退去時の設備投資リスク
コンセプトB: 「コンテンツクリエイター向けスタジオ」
ターゲット: YouTuber・ライバー・カメラマン・編集者
特徴:
- 撮影スペース（3面壁紙・配慮された照明）
- 防音室（収録・ASMR対応）
- 収納スペース充実（機材保管）
- 照明機材レンタルオプション
- グリーンバックワンタッチ設置
想定賃料: 8〜10万円/月
差別化ポイント:
- 通常の賃貸にはない「撮影環境」
- クリエイターコミュニティ形成
強み:
- コンテンツ需要の拡大（個人クリエイター増加）
- 駅近で通勤圏（名古屋市中心部まで約30分）
弱み:
- ターゲット層がさらにニッチ
- 照明・防音工事のコスト高
コンセプトC: 「シンプルライフ Minimalist Studio」
ターゲット: シンプルライフ実践者・ミニマリスト・単身者
特徴:
- 34.0m²を最大活用する収納設計
- ミニマルな内装（白・木・黒の3色）
- 共通ワークスペース（1階共用スペース活用）
- ライフスタイルサポート（クリーニング連携、家電レンタル）
- 「持たない暮らし」をサポートする家具セット
想定賃料: 5.5〜6.5万円/月
差別化ポイント:
- シンプルライフの「完成形」を提供
- 通常の賃貸より少し高いが、所有物削減で総コストは削減
強み:
- ターゲット層が広い（単身者全般）
- リフォームコストを抑えられる
- 退去時のリスクが低い（家具・家電は所有でない）
弱み:
- 差別化が弱い（シンプルな部屋は他社でも可能）
- 「少し高い」だけの理由で成約が難しい
コンセプトD: 「ボタニカル特化型・空室短縮戦略」💡低リスク推奨
ターゲット: 20〜30代SNS重視層・ミニマリスト
特徴:
- LED育成ライト（2台）+ LEDテープライト（壁装飾）
- 観葉植物セット（5鉢：ポトス・ドラセナなど）
- 壁取付け簡易棚
- 「古い×新しい緑」のコントラスト演出
- Instagram映え・ストーリー性
想定賃料: 4.3〜4.5万円/月
差別化ポイント:
- 築47年・階段のみの「欠点」を「緑の癒し」で相殺
- 「築古再生」のストーリー性が高い
- SNS映え → 内見希望 → 空室短縮
強み:
- 圧倒的に低コスト（初期投資3.4万円）
- 短納期（1日施工、3.5時間）
- 回収期間が短い（5〜7ヶ月）
- 空室期間短縮（2ヶ月→1ヶ月）
- メンテナンス収入（月2,000円程度）
弱み:
- 賃料アップ幅が小さい（+0.3〜0.5万円）
- 植物のメンテナンスが必要（月1回交換等）
- SNS映えへの依存（トレンド変化リスク）
コンセプトE: 「多頭飼い専用・ペットフレンドルーマンション」🐕
ターゲット: 多頭飼いの飼い主（犬2〜3頭、猫3〜5匹）
特徴:
- 完全ペット可（通常禁止されている複数飼育を許可）
- 汚れ対策: クッションフロア全面敷設（防水・滑り止め）
- 傷対策: 壁下部に耐傷パネル（1m高さ）
- 防臭対策: 空気清浄機・24時間換気システム
- ペットスペース: ケージ置き場・トイレスペース確保
- 散歩便利: 1階アクセス（エレベーターなしでも問題なし）
想定賃料: 5.5〜6.5万円/月
差別化ポイント:
- 「多頭飼いOK」は希少価値が高い
- ペット可物件の賃料は通常+1〜2万円
- 飼い主のリピート率が高い（ペットのため引っ越し厳しい）
強み:
- ターゲット層が明確（ペット愛好家）
- 需要が安定（ペット人口は増加傾向）
- 入居期間が長い（ペットのため引っ越し困難）
- 口コミで広がりやすい（SNS・コミュニティ）
弱み:
- リフォーム費が高め（50〜80万円）
- 入居審査が難しい（ペットの飼育環境確認）
- 近隣住民への配慮が必要（鳴き声・匂い）
- 退去時の原状回復費用が高額
2.2 コンセプト比較表（5案）
| 項目 | A: テレワーク | B: クリエイター | C: シンプルライフ | D: ボタニカル | E: 多頭飼い |
|---|---|---|---|---|---|
| 想定賃料 | 7〜9万円 | 8〜10万円 | 5.5〜6.5万円 | 4.3〜4.5万円 | 5.5〜6.5万円 |
| リフォーム費 | 250〜300万円 | 280〜320万円 | 200〜230万円 | 3.4万円 | 50〜80万円 |
| 戦略 | 賃料プレミアム化 | 差別化最強 | コスト削減 | 空室短縮重視 | ペット可ニッチ |
| ターゲット層の広さ | 中 | 狭い | 広い | やや広い | やや狭い |
| 差別化の強さ | 強い | 最強 | 弱い | 中（SNS映え） | 強い |
| リスク | 中 | 高 | 低 | 低い | 中 |
| 回収期間 | 3〜4年 | 4〜5年 | 2.5〜3.5年 | 5〜7ヶ月 | 2〜3年 |
| 需要の安定性 | 高 | 中 | 高 | 高 | 高い |
| 施工期間 | 1ヶ月 | 1ヶ月 | 3週間 | 1日 | 2週間 |
| メンテナンス | 年5万円 | 年8万円 | 年3万円 | 月2,000円 | 年8〜10万円 |
2.3 2つの推奨戦略
高投資・高リターン型: コンセプトA（テレワーカー専用）
選定理由:
- 需要の安定性: テレワークは定着しており、中長期的な需要が見込める
- 賃料プレミアム: 通常の4.6万円 → 8万円（+74%）
- 差別化の強さ: 「働く」に特化した賃貸は競合が少ない
- 回収期間: 3.3年、ROI 161%
- スケール可能性: 成功したら他の部屋にも展開可能
適用条件:
- 予算300万円以上ある
- 賃料プレミアムを狙いたい
- 中長期的な資産形成を考えている
低投資・安定リターン型: コンセプトD（ボタニカル特化）💡
選定理由:
- 圧倒的低コスト: 初期投資3.4万円（Aの1/100）
- 超短期回収: 5〜7ヶ月で回収
- 空室短縮: 2ヶ月→1ヶ月（年間3.5〜3.7万円削減）
- 低リスク: 失敗しても損失が少ない
- メンテナンス収入: 月2,000円の追加収入
適用条件:
- 予算を抑えたい（5万円以下）
- 空室リスクを最小化したい
- まずは小さく始めたい
- SNSマーケティングに自信がある
2.4 最終推奨：予算・目的別の選択ガイド
| 予算 | 目的 | 推奨コンセプト | 理由 |
|---|---|---|---|
| 300万円以上 | 賃料プレミアム | A: テレワーカー専用 | ROI 161%、回収3.3年 |
| 200〜300万円 | バランス重視 | A: テレワーカー専用 | 高い差別化と安定収益 |
| 50〜200万円 | 中規模リフォーム | C: シンプルライフ | 広いターゲット、安定需要 |
| 50〜80万円 | ペット可ニッチ | E: 多頭飼い専用 | 入居期間長期、需要安定 |
| 〜50万円 | 低リスク・空室短縮 | D: ボタニカル特化 | 回収5〜7ヶ月、初期3.4万円 |
選定理由:
- 需要の安定性: テレワークは定着しており、中長期的な需要が見込める
- 賃料プレミアム: 通常の4.6万円 → 7〜9万円（+53〜95%）
- 差別化の強さ: 「働く」に特化した賃貸は競合が少ない
- 回収期間: 3〜4年でリフォーム費回収（現実的）
- スケール可能性: 成功したら他の部屋にも展開可能
3. 市場分析と競合調査
3.1 周辺物件の賃料調査
JR勝川駅周辺のワンルーム・1K賃料（2026年2月時点の推定）:
| 物件名 | 階数 | 面積 | 間取り | 賃料 | 築年数 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| （仮想）勝川タワーマンション | 4階 | 35.0m² | 1K | 6.5万円 | 築15年 | 新しいが駅から少し遠い |
| （仮想）ライオンズマンション勝川 | 3階 | 32.0m² | 1R | 5.8万円 | 築25年 | 駅徒歩5分 |
| （仮想）小野マンション現状 | 4階 | 34.0m² | 2K | 4.3万円 | 築49年 | 古いが安い |
競合物件の弱点:
- 新しい物件は駅から遠い（徒歩15分〜20分）
- 駅近の物件は賃料が高い（6万円超）
- 「働く」に特化した物件はない
3.2 ターゲット像の具体化
ペルソナ1: テレワーカー（30代・男性）
【属性】
- 年齢: 35歳
- 職業: ITエンジニア（Web系）
- 年収: 600万円
- 勤務形態: 完全リモートワーク
- 現住所: 名古屋市内（賃料7万円の1LDK）
【悩み】
- 部屋が広すぎて掃除が大変
- 通勤しないのに駅近に住んでいる無駄
- 在宅勤務環境が整っていない（デスクが狭い、Wi-Fiが遅い）
- 仕事とプライベートの境界が曖昧
【ニーズ】
- 駅徒歩9分（週1〜2回の出社に対応）
- 「家にいるけど、仕事モードになれる」空間
- 高速インターネット
- 掃除が楽なコンパクトな部屋
【支払能力】
月額7〜8万円（現在の7万円から変化なし）ペルソナ2: デジタルノマド（20代・女性）
【属性】
- 年齢: 28歳
- 職業: フリーランスWebデザイナー
- 年収: 400万円
- 勤務形態: フルリモート
- 現住所: 名古屋市内（シェアハウス、月額5万円）
【悩み】
- シェアハウスで集中できない
- クライアントとのWeb会議に適した環境がない
- 部屋の契約が1年単位で不便（数ヶ月単位で移住したい）
【ニーズ】
- 短期契約可能（1ヶ月〜）
- Web会議に適した背景（美しい壁紙）
- 集中できるワークスペース
- 駅近で買い物便利
【支払能力】
月額6〜7万円（「仕事のため」と割り切れる）ペルソナ3: 多頭飼いの飼い主（40代・女性）
【属性】
- 年齢: 42歳
- 職業: パートタイム（週3回）
- 年収: 200万円
- 現住所: 春日井市（ペット禁止物件、賃料5万円）
- ペット: 犬2頭（トイプードル、チワワ）
【悩み】
- 現在の物件はペット禁止で「飼っていないこと」にしている
- 近くに親に頼める人がいないため、引っ越しできない
- ペット可物件は賃料が高い（7〜8万円）
- 散歩しにくい（集合住宅でのルールが厳しい）
【ニーズ】
- 完全ペット可（複数飼育OK）
- 1階アクセス（エレベーターなしでも問題なし）
- 近隣住民への配慮（防臭・防音）
- 散歩しやすい環境（勝川駅周辺は公園も多い）
【支払能力】
月額5.5〜6.5万円（「ペットのため」なら出せる）
入居期間: 長期（5年以上）3.3 SWOT分析
| プラス要素 | マイナス要素 | |
|---|---|---|
| 内部要因 | 強み (S) | 弱み (W) |
| - 駅徒歩9分（良好なアクセス） | - 築49年（設備の老朽化） | |
| - 34.0m²（1人ワークに最適） | - 4階（エレベーターなし） | |
| - 2部屋同時リフォーム（スケール可） | - 古い間取り（2Kだが実質1K） | |
| 外部要因 | 機会 (O) | 脅威 (T) |
| - テレワーク需要の定着 | - 新しい物件の供給増 | |
| - 「働く」に特化した競合の少なさ | - 賃料の値上げ難（景気後退リスク） | |
| - 春日井市の単身者需要 | - 退去時の設備投資リスク |
4. コスト配分と収益シミュレーション
4.1 リフォームコスト内訳（コンセプトA: テレワーク）
250万円コスト配分案
| 項目 | 金額 | 内容 |
|---|---|---|
| 内装工事 | 120万円 | 壁紙・床材の張替え、クロス貼り |
| 防音工事 | 40万円 | 防音壁・窓の防音シート |
| 電気工事 | 25万円 | コンセント増設（10箇所→20箇所）、有線LAN配線 |
| 空調設備 | 20万円 | エアコン（省エネモデル） |
| インターネット | 10万円 | Wi-Fi 6Eルーター、有線LAN配線 |
| 家具・家電 | 30万円 | デスク・チェア（人間工学）、照明、カーテン |
| その他 | 5万円 | 清掃、廃材処分 |
| 合計 | 250万円 | - |
300万円コスト配分案（上位版）
| 項目 | 金額 | 内容 |
|---|---|---|
| 内装工事 | 140万円 | 上質な壁紙・無垢材床 |
| 防音工事 | 50万円 | 二重床・二重壁 |
| 電気工事 | 30万円 | 智能電力スマートコンセント |
| 空調設備 | 25万円 | 業務用エアコン |
| インターネット | 15万円 | 光回線10Gbps対応 |
| 家具・家電 | 35万円 | ハイエンドデスク・チェア（Herman Miller等） |
| その他 | 5万円 | 清掃、廃材処分 |
| 合計 | 300万円 | - |
4.2 収益シミュレーション
ケース1: 賃料7万円・回収期間3.1年
【前提】
- リフォーム費: 250万円
- 想定賃料: 7万円/月
- 入居率: 95%
- 運用期間: 10年
- メンテナンス費用: 5万円/年
【回収計算】
月間収入: 7万円 × 95% = 6.65万円
回収期間: 250万円 ÷ 6.65万円 = 37.6ヶ月 ≒ 3.1年
【10年間の収益】
総収入: 6.65万円 × 12ヶ月 × 10年 = 798万円
リフォーム費: -250万円
メンテナンス費: -5万円 × 10年 = -50万円
純利益: 798万円 - 250万円 - 50万円 = 498万円
【ROI】
498万円 ÷ 300万円（リフォーム+メンテ） = 166%ケース2: 賃料8万円・回収期間3.3年 ⭐推奨
【前提】
- リフォーム費: 300万円
- 想定賃料: 8万円/月
- 入居率: 95%
- 運用期間: 10年
- メンテナンス費用: 5万円/年
【回収計算】
月間収入: 8万円 × 95% = 7.6万円
回収期間: 300万円 ÷ 7.6万円 = 39.5ヶ月 ≒ 3.3年
【10年間の収益】
総収入: 7.6万円 × 12ヶ月 × 10年 = 912万円
リフォーム費: -300万円
メンテナンス費: -5万円 × 10年 = -50万円
純利益: 912万円 - 300万円 - 50万円 = 562万円
【ROI】
562万円 ÷ 350万円 = 161%ケース3: 賃料9万円・回収期間3.1年
【前提】
- リフォーム費: 300万円（上位版）
- 想定賃料: 9万円/月
- 入居率: 90%（高賃料で入居率やや低下）
- 運用期間: 10年
- メンテナンス費用: 8万円/年（高設備のため高め）
【回収計算】
月間収入: 9万円 × 90% = 8.1万円
回収期間: 300万円 ÷ 8.1万円 = 37.0ヶ月 ≒ 3.1年
【10年間の収益】
総収入: 8.1万円 × 12ヶ月 × 10年 = 972万円
リフォーム費: -300万円
メンテナンス費: -8万円 × 10年 = -80万円
純利益: 972万円 - 300万円 - 80万円 = 592万円
【ROI】
592万円 ÷ 380万円 = 156%ケース4: ボタニカル型・賃料4.4万円・回収期間7ヶ月 💡低リスク推奨
【前提】
- リフォーム費: 3.4万円
- 想定賃料: 4.4万円/月
- 入居率: 95%
- 空室期間: 2ヶ月→1ヶ月（短縮）
- 運用期間: 10年
- メンテナンス費用: 2.4万円/年（植物交換・LED交換）
【回収計算】
月間収入: 4.4万円 × 95% = 4.18万円
メンテナンス収入: 2,000円/月
月間合計: 4.38万円
回収期間: 3.4万円 ÷ 0.48万円/月（家賃増+メンテ収入）= 7.1ヶ月
【10年間の収益】
家賃総収入: 4.18万円 × 12ヶ月 × 10年 = 501.6万円
メンテナンス収入: 2.4万円 × 10年 = 24万円
リフォーム費: -3.4万円
メンテナンス費: -2.4万円 × 10年 = -24万円
純利益: 501.6万円 + 24万円 - 3.4万円 - 24万円 = 498.2万円
【空室短縮効果】
従来の空室ロス: 4万円 × 2ヶ月 = 8万円/年
改善後の空室ロス: 4.4万円 × 1ヶ月 = 4.4万円/年
空室短縮による増収: 8万円 - 4.4万円 = 3.6万円/年
【総合ROI】
498.2万円 ÷ 3.4万円 = 14,553%（回収後は純利益）ケース5: 多頭飼い型・賃料6万円・回収期間2.3年 🐕
【前提】
- リフォーム費: 65万円（平均）
- 想定賃料: 6万円/月
- 入居率: 98%（ペット可物件は需要が高い）
- 入居期間: 長期（平均5年、通常2年の2.5倍）
- 運用期間: 10年
- メンテナンス費用: 8万円/年（空気清浄機・防臭メンテ）
【回収計算】
月間収入: 6万円 × 98% = 5.88万円
回収期間: 65万円 ÷ 5.88万円 = 11.1ヶ月 ≒ 1年
【10年間の収益（5年入居×2回想定）】
総収入: 5.88万円 × 12ヶ月 × 10年 = 705.6万円
リフォーム費: -65万円
メンテナンス費: -8万円 × 10年 = -80万円
退去時原状回復: -30万円 × 2回 = -60万円（フロア・壁パネル交換）
純利益: 705.6万円 - 65万円 - 80万円 - 60万円 = 500.6万円
【長期入居のメリット】
通常入居（2年×5回）の退去コスト: 10万円 × 5回 = 50万円
多頭飼い（5年×2回）の退去コスト: 30万円 × 2回 = 60万円
長期入居による空室リスク削減: 空室0ヶ月/10年（対：通常4ヶ月/10年）
空室削減効果: 6万円 × 4ヶ月 = 24万円
【ROI】
500.6万円 ÷ 65万円 = 770%4.3 既存賃料との比較（5ケース）
| ケース | 賃料 | リフォーム費 | 回収期間 | 10年純利益 | 既存(4.6万円)からの増収 | 増収率 | リスク |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ケース1 | 7万円 | 250万円 | 3.1年 | 498万円 | +2.4万円/月 | +52% | 中 |
| ケース2 | 8万円 | 300万円 | 3.3年 | 562万円 | +3.4万円/月 | +74% | 中 |
| ケース3 | 9万円 | 300万円 | 3.1年 | 592万円 | +4.4万円/月 | +96% | 高 |
| ケース4 | 4.4万円 | 3.4万円 | 7ヶ月 | 498万円 | +0.48万円/月 | +11% | 低 |
| ケース5 | 6万円 | 65万円 | 1年 | 501万円 | +1.4万円/月 | +30% | 中 |
4.4 推奨プラン：予算・リスク許容度別
| 予算 | リスク許容度 | 推奨プラン | 理由 |
|---|---|---|---|
| 300万円以上 | 中〜高 | ケース2（賃料8万円） | ROI 161%、回収3.3年、高リターン |
| 200〜300万円 | 中 | ケース1（賃料7万円） | 回収3.1年、安定収益 |
| 50〜80万円 | 中 | ケース5（多頭飼い型） | 回収1年、入居期間長期、需要安定 |
| 〜50万円 | 低 | ケース4（ボタニカル型） | 回収7ヶ月、低リスク、空室短縮 |
特に推奨：ケース4（ボタニカル型）
選定理由:
- 圧倒的リターン: 初期3.4万円で7ヶ月回収
- 低リスク: 失敗しても損失が最小限
- 空室短縮: 2ヶ月→1ヶ月で年間3.6万円削減
- スケール可能性: 成功したら他部屋・他物件へ展開可能
- メンテ収入: 月2,000円の追加収入（LED交換・植物交換）
5. 実装ロードマップ（最初の3ヶ月）
Month 1: 市場調査・コンセプト確定
目的: ニーズ調査とコンセプトの最終決定
Week 1-2: 市場調査
- [ ] 周辺物件の賃料調査（SUUMO、HOMES、アットホーム）
- [ ] テレワーカーへのヒアリング（5〜10人）
- [ ] 友人・知人のテレワーカー
- [ ] SNSでのアンケート（X、LinkedIn）
- [ ] 競合物件の現地調査（3〜5物件）
- [ ] リフォーム業者の選定（3社見積もり依頼）
Week 3-4: コンセプト確定
- [ ] ヒアリング結果の分析
- [ ] コンセプトの最終決定（A/B/Cから選定）
- [ ] 詳細設計（間取り・設備・家具）
- [ ] リフォーム業者との契約
目標:
- ヒアリング: 5〜10人
- 見積もり: 3社から取得
- コンセプト確定: 1案に絞る
Month 2: リフォーム・家具購入
目的: 物件の完成と家具家電の設置
Week 5-6: リフォーム工事
- [ ] 既存家具・家電の撤去
- [ ] 内装工事（壁紙・床）
- [ ] 防音工事
- [ ] 電気工事（コンセント増設・有線LAN）
- [ ] 空調設備の設置
Week 7-8: 家具家電購入・設置
- [ ] デスク・チェアの購入・組み立て
- [ ] 照明設備の設置
- [ ] カーテン・ブラインドの設置
- [ ] Wi-Fiルーターの設定
- [ ] 最終チェック
目標:
- リフォーム完了: 401号室・402号室
- 家具家電設置完了
- 写真撮影・動画撮影
Month 3: Webサイト・集客・成約
目的: 最初の入居者獲得
Week 9-10: Webサイト・LP作成
- [ ] ドメイン取得（例: ono-workstation.com）
- [ ] ランディングページ作成
- [ ] コンセプトの説明
- [ ] 写真ギャラリー
- [ ] 賃料・間取り
- [ ] 申し込みフォーム
- [ ] SNSアカウント開設（X、Instagram）
- [ ] YouTube紹介動画の作成
Week 11-12: 集客・成約
- [ ] SUUMO、HOMESへの掲載
- [ ] SNSでの宣伝
- [ ] 知人・友人への紹介
- [ ] 内見対応
- [ ] 賃貸契約（目標: 1部屋成約）
目標:
- LPアクセス数: 1000PV/月
- 問い合わせ: 10件
- 成約: 1部屋
6. 詳細タスクリスト
6.1 カテゴリー別タスク
市場調査（優先度: 高）
| タスク | 担当 | 期限 | 工数 | ステータス |
|---|---|---|---|---|
| 周辺物件の賃料調査 | オーナー | Week 1 | 4時間 | 未着手 |
| テレワーカーヒアリング（5人） | オーナー | Week 2 | 10時間 | 未着手 |
| 競合物件の現地調査 | オーナー | Week 2 | 4時間 | 未着手 |
| ヒアリング結果の分析 | オーナー | Week 3 | 4時間 | 未着手 |
| コンセプトの最終決定 | オーナー | Week 4 | 2時間 | 未着手 |
リフォーム（優先度: 高）
| タスク | 担当 | 期限 | 工数 | ステータス |
|---|---|---|---|---|
| リフォーム業者選定（3社見積もり） | オーナー | Week 2 | 8時間 | 未着手 |
| 詳細設計（間取り・設備） | オーナー・業者 | Week 3 | 8時間 | 未着手 |
| リフォーム契約 | オーナー | Week 4 | 2時間 | 未着手 |
| 既存家具家電の撤去 | 業者 | Week 5 | - | 未着手 |
| 内装工事 | 業者 | Week 5-6 | - | 未着手 |
| 防音工事 | 業者 | Week 5-6 | - | 未着手 |
| 電気工事 | 業者 | Week 5-6 | - | 未着手 |
| 最終検査 | オーナー・業者 | Week 6 | 2時間 | 未着手 |
家具家電（優先度: 中）
| タスク | 担当 | 期限 | 工数 | ステータス |
|---|---|---|---|---|
| デスク・チェアの選定・購入 | オーナー | Week 7 | 4時間 | 未着手 |
| 照明設備の購入 | オーナー | Week 7 | 2時間 | 未着手 |
| カーテン・ブラインドの購入 | オーナー | Week 7 | 2時間 | 未着手 |
| Wi-Fiルーターの購入・設定 | オーナー | Week 8 | 2時間 | 未着手 |
| 家具家電の設置 | オーナー | Week 8 | 4時間 | 未着手 |
| 写真撮影・動画撮影 | オーナー | Week 8 | 4時間 | 未着手 |
マーケティング（優先度: 中）
| タスク | 担当 | 期限 | 工数 | ステータス |
|---|---|---|---|---|
| ドメイン取得 | オーナー | Week 9 | 1時間 | 未着手 |
| ランディングページ作成 | オーナー | Week 9-10 | 12時間 | 未着手 |
| SNSアカウント開設 | オーナー | Week 9 | 2時間 | 未着手 |
| YouTube動画の作成 | オーナー | Week 10 | 8時間 | 未着手 |
| SUUMO・HOMES掲載 | オーナー | Week 11 | 4時間 | 未着手 |
| SNSでの宣伝 | オーナー | Week 11-12 | 4時間 | 未着手 |
| 内見対応 | オーナー | Week 11-12 | 8時間 | 未着手 |
6.2 優先度別タスク
P0（今週中に実行）
- [ ] 周辺物件の賃料調査（SUUMO、HOMES）
- [ ] リフォーム業者3社に見積もり依頼
- [ ] テレワーカー1人目へのヒアリング
P1（今月中に実行）
- [ ] テレワーカーへのヒアリング（残り4人）
- [ ] 競合物件の現地調査（3物件）
- [ ] ヒアリング結果の分析
- [ ] コンセプトの最終決定
- [ ] リフォーム業者との契約
P2（来月以降に実行）
- [ ] リフォーム工事・家具家電購入
- [ ] Webサイト・LP作成
- [ ] 集客・成約
7. リスク管理
7.1 リスク一覧
| リスク | 影響 | 確率 | 対策 |
|---|---|---|---|
| 入居率低下 | 収益減 | 中 | 賃料を7〜8万円に設定、柔軟に対応 |
| リフォーム費用超過 | ROI低下 | 中 | 複数業者から見積もり、予備費15%確保 |
| 退去時の設備投資 | 追加コスト | 高 | 耐久性の高い設備を選定、長期入居 incentivize |
| ニーズの変化 | 需要減 | 低 | 定期的なヒアリング、コンセプトの柔軟な修正 |
| 競合の出現 | 差別化困難 | 中 | 早期参入、ブランド確立 |
| 入居者のトラブル | 退去リスク | 中 | 入居審査の強化、ルールの明確化 |
7.2 具体的な対策
入居率低下対策
賃料設定の柔軟性:
- 初期キャンペーン: 初月50%OFF
- 短期契約オプション: 1ヶ月〜（通常6ヶ月〜）
- 家具家電レンタルオプション（初期費用削減）
ターゲット層の拡大:
- テレワーカー → フリーランス・学生・単身会社員にもアピール
- コワーキングスペースとしての貸し出し（時間貸し）
リフォーム費用超過対策
予備費の確保:
- 基本費用: 250万円
- 予備費: 37.5万円（15%）
- 合計: 287.5万円
フェーズごとの実施:
- Phase 1: 401号室のみ先行リフォーム（リスク低減）
- 成功確認後に402号室も実施
退去時の設備投資対策
設備の選定:
- デスク・チェア: 中価格帯のハイエンド製品（10万円程度）
- 有線家電（照明・Wi-Fiルーター）: 持ち帰り不可
長期入居 incentivize:
- 1年以上継続: 賃料5%OFF
- 2年以上継続: 賃料10%OFF
- 紹介プログラム: 紹介で1ヶ月無料
8. 成功指標（KPI）
8.1 定量指標
| 指標 | 目標値 | 測定方法 | タイミング |
|---|---|---|---|
| 月間賃料収入 | 7.6万円/部屋 | 入居者への請求額 | 毎月 |
| 入居率 | 95% | (入居日数 / 30日) | 毎月 |
| 回収期間 | 3.3年以内 | 累積収益がリフォーム費を超える月 | 毎月 |
| Webサイトアクセス | 1000PV/月 | Google Analytics | 毎月 |
| 問い合わせ数 | 10件/月 | フォーム・メール・電話 | 毎月 |
| 成約率 | 30% | (成約数 / 問い合わせ数) | 毎月 |
| 退去率 | 10%以下/年 | 退去者数 / 入居者数 | 毎年 |
| 入居者満足度 | 4.5/5.0 | アンケート調査 | 6ヶ月ごと |
8.2 定性指標
入居者の声:
- 「在宅勤務がはかどる」
- 「以前の部屋より快適」
- 「友人にも紹介したい」
ブランド認知:
- 「小野マンション＝テレワーク専用」という認知
- SNSでの自然な投稿・紹介
- 競合からの問い合わせ（コンセプット模倣）
まとめ
小野マンション・コンセプトルーム成功の鍵
「働く」に特化した圧倒的な差別化
- 高速インターネット、防音、有線LAN、人間工学デスク
- 通常の賃貸にはない「仕事環境」
ターゲットを明確に絞る
- テレワーカー・デジタルノマド・フリーランス
- 「駅徒歩9分 + 完全リモート」のニッチ
賃料のプレミアム化
- 既存4.6万円 → 8万円（+74%）
- ROI 161%、回収期間3.3年
スケール可能性
- 401号室で成功 → 402号室・他階へ展開
- 他物件での展開（フランチャイズ化）