小野マンション・定量評価マトリクス
作成日: 2026-02-04 目的: 5つのコンセプトを客観的に評価し、最適なコンセプトを選定 評価基準: 5軸×10点満点×加重スコア
評価対象コンセプト
| コンセプト | ターゲット | 想定賃料 | リフォーム費 | 回収期間 | リスク |
|---|---|---|---|---|---|
| A: テレワーカー専用 | 在宅勤務者 | 7〜9万円 | 250〜300万円 | 3〜4年 | 中 |
| B: クリエイター向け | YouTuber・ライバー | 8〜10万円 | 280〜320万円 | 4〜5年 | 高 |
| C: シンプルライフ | ミニマリスト | 5.5〜6.5万円 | 200〜230万円 | 2.5〜3.5年 | 低 |
| D: ボタニカル特化 | SNS重視層 | 4.3〜4.5万円 | 3.4万円 | 7ヶ月 | 低 |
| E: 多頭飼い専用 | ペット愛好家 | 5.5〜6.5万円 | 50〜80万円 | 1年 | 中 |
評価軸と定義
1. 需要予測（30%加重）
市場規模とターゲット層の広さを評価
| スコア | 定義 |
|---|---|
| 10点 | 非常に広いターゲット層（市場規模大） |
| 8-9点 | 広いターゲット層（市場規模中〜大） |
| 6-7点 | やや狭いターゲット層（市場規模小〜中） |
| 4-5点 | 狭いターゲット層（市場規模小） |
| 1-3点 | 非常に狭いターゲット層（市場規模極小） |
2. 初期投資（20%加重）
投資額の少なさを評価
| スコア | 定義 |
|---|---|
| 10点 | 10万円未満 |
| 8-9点 | 10〜50万円 |
| 6-7点 | 50〜100万円 |
| 4-5点 | 100〜200万円 |
| 1-3点 | 200万円以上 |
3. 回収期間（25%加重）
回収の速さを評価
| スコア | 定義 |
|---|---|
| 10点 | 1年未満 |
| 8-9点 | 1〜2年 |
| 6-7点 | 2〜3年 |
| 4-5点 | 3〜4年 |
| 1-3点 | 4年以上 |
4. 競合差別化（15%加重）
他物件との差別化の強さを評価
| スコア | 定義 |
|---|---|
| 10点 | 競合が皆無（完全にユニーク） |
| 8-9点 | 競合が少なく、強い差別化がある |
| 6-7点 | 競合がいるが、ある程度の差別化がある |
| 4-5点 | 競合が多く、差別化が弱い |
| 1-3点 | 競合が多く、差別化がほとんどない |
5. リスク（10%加重）
失敗の可能性の低さを評価
| スコア | 定義 |
|---|---|
| 10点 | リスク極小（成功確率90%以上） |
| 8-9点 | リスク小（成功確率70〜90%） |
| 6-7点 | リスク中（成功確率50〜70%） |
| 4-5点 | リスク大（成功確率30〜50%） |
| 1-3点 | リスク極大（成功確率30%未満） |
基礎スコア評価（10点満点）
A: テレワーカー専用
| 評価軸 | スコア | 理由 |
|---|---|---|
| 需要予測 | 8 | テレワーク人口が増加中（全労働者の20〜30%）、ターゲット層は中程度 |
| 初期投資 | 4 | 250〜300万円と高額（デスク・チェア・Wi-Fi・防音設備等） |
| 回収期間 | 6 | 賃料7〜9万円で3〜4年、中程度 |
| 競合差別化 | 9 | 勝川駅周辺にテレワーク専用物件は皆無、強い差別化 |
| リスク | 6 | 入居者選定の難しさ・需要の変動リスク、中程度 |
| 合計 | 33/50 |
B: クリエイター向け
| 評価軸 | スコア | 理由 |
|---|---|---|
| 需要予測 | 5 | YouTuber・ライバーは非常に狭いターゲット層 |
| 初期投資 | 3 | 280〜320万円と最も高額（映像設備・照明・音響） |
| 回収期間 | 5 | 賃料8〜10万円で4〜5年、回収が遅い |
| 競合差別化 | 10 | 競合が皆無（完全にユニーク）、最強の差別化 |
| リスク | 4 | ターゲット層の狭さ・ニーズの変動リスク、高リスク |
| 合計 | 27/50 |
C: シンプルライフ
| 評価軸 | スコア | 理由 |
|---|---|---|
| 需要予測 | 9 | ミニマリストは広いターゲット層（特に若年層） |
| 初期投資 | 6 | 200〜230万円（内装の一部リフォーム） |
| 回収期間 | 7 | 賃料5.5〜6.5万円で2.5〜3.5年、やや早い |
| 競合差別化 | 4 | 競合が多く、差別化が弱い（通常の賃貸と変わらない） |
| リスク | 7 | 競合が多いが、需要は安定、低リスク |
| 合計 | 33/50 |
D: ボタニカル特化
| 評価軸 | スコア | 理由 |
|---|---|---|
| 需要予測 | 8 | 観葉植物・インテア関心層は広い（SNS映え需要） |
| 初期投資 | 10 | 3.4万円と極めて低額（植物・LEDライトのみ） |
| 回収期間 | 10 | 賃料4.3〜4.5万円で7ヶ月と最速 |
| 競合差別化 | 6 | 競合がいるが、SNS映えで差別化可能 |
| リスク | 9 | 低投資・短期回収でリスク極小、失敗しても影響少 |
| 合計 | 43/50 |
E: 多頭飼い専用
| 評価軸 | スコア | 理由 |
|---|---|---|
| 需要予測 | 7 | ペット愛好家はやや広いターゲット層、多頭飼いはニッチ |
| 初期投資 | 7 | 50〜80万円（クッションフロア・壁パネル・空気清浄機） |
| 回収期間 | 9 | 賃料5.5〜6.5万円で1年と非常に早い |
| 競合差別化 | 8 | 勝川駅周辺に多頭飼い可物件は少ない、強い差別化 |
| リスク | 6 | 近隣トラブルのリスク・ペット可物件の需要変動、中程度 |
| 合計 | 37/50 |
加重スコア計算
加重スコア = Σ（評価点 × 重み）
| コンセプト | 需要予測 (30%) | 初期投資 (20%) | 回収期間 (25%) | 競合差別化 (15%) | リスク (10%) | 加重総合点 | 順位 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A: テレワーク | 8×0.3=2.4 | 4×0.2=0.8 | 6×0.25=1.5 | 9×0.15=1.35 | 6×0.1=0.6 | 6.65 | 3位 |
| B: クリエイター | 5×0.3=1.5 | 3×0.2=0.6 | 5×0.25=1.25 | 10×0.15=1.5 | 4×0.1=0.4 | 5.25 | 5位 |
| C: シンプル | 9×0.3=2.7 | 6×0.2=1.2 | 7×0.25=1.75 | 4×0.15=0.6 | 7×0.1=0.7 | 6.95 | 4位 |
| D: ボタニカル | 8×0.3=2.4 | 10×0.2=2.0 | 10×0.25=2.5 | 6×0.15=0.9 | 9×0.1=0.9 | 8.70 | 1位 |
| E: 多頭飼い | 7×0.3=2.1 | 7×0.2=1.4 | 9×0.25=2.25 | 8×0.15=1.2 | 6×0.1=0.6 | 7.55 | 2位 |
採用基準
加重総合点 7.0/10.0 以上を採用
| コンセプト | 加重総合点 | 採用の可否 |
|---|---|---|
| A: テレワーク | 6.65 | ❌ 採用見送り（6.65 < 7.0） |
| B: クリエイター | 5.25 | ❌ 採用見送り（5.25 < 7.0） |
| C: シンプル | 6.95 | ❌ 採用見送り（6.95 < 7.0） |
| D: ボタニカル | 8.70 | ✅ 採用（8.70 ≥ 7.0） |
| E: 多頭飼い | 7.55 | ✅ 採用（7.55 ≥ 7.0） |
採用コンセプトの比較
D: ボタニカル特化 vs E: 多頭飼い専用
| 項目 | D: ボタニカル | E: 多頭飼い |
|---|---|---|
| 加重総合点 | 8.70（1位） | 7.55（2位） |
| 初期投資 | 3.4万円 | 50〜80万円 |
| 回収期間 | 7ヶ月 | 1年 |
| 賃料 | 4.3〜4.5万円 | 5.5〜6.5万円 |
| リスク | 極低 | 中 |
| 施工期間 | 1日 | 2週間 |
| メンテナンス | 月2,000円（植物用） | 年8〜10万円 |
市場調査データに基づく補足評価
競合物件賃料分析
現在の小野マンション: 5.5万円（1LDK、43.91m²、築50年）
競合物件:
- 1K物件平均: 6〜6.8万円
- ペット可1K物件: 6.5〜7.5万円（+5,000〜+10,000円のプレミアム）
- 2K物件（築40年以上）平均: 4.03万円
評価:
- D: ボタニカル（4.3〜4.5万円）: 競合物件より安価で差別化可能、入居率向上が期待
- E: 多頭飼い（5.5〜6.5万円）: ペット可プレミアムを考慮すると妥当、ただし競合が存在
ペット可物件の実態調査
調査結果:
- ペット可物件は賃料が**+5,000〜+10,000円高い**
- 敷金が1ヶ月分追加（約6.5万〜13.9万円）
- 多頭飼い可物件は非常に少ない
- 小型犬・猫2匹までが制限
評価:
- E: 多頭飼いはニッチ市場で競合が少ない（差別化強）
- ただし、近隣トラブルのリスクがある（リスク中）
ヒアリング結果を反映した再評価
注意: ヒアリング実施後、以下の項目を再評価予定：
- 需要予測スコア: テレワーカー・ペット飼育者の実際のニーズを確認
- 賃料プレミアム受容性: 高賃料への支払意欲を確認
- コンセプト関心: テレワーク専用・多頭飼い専用への興味を確認
- 優先事項: 入居決定の重要因子を特定
推奨アクション
Phase 1: 市場実験（2週間）
推奨コンセプト: D: ボタニカル特化
理由:
- 加重総合点が最高（8.70）
- 初期投資が極めて低い（3.4万円）
- 回収期間が最短（7ヶ月）
- リスクが極めて低い（失敗しても影響少）
成功基準:
- 問い合わせ5件以上
- 内見2件以上
- 成約1件以上
成功した場合: Phase 2（本格展開）へ進む 失敗した場合: E: 多頭飼いに切り替え
Phase 2: 本格展開（1ヶ月）
推奨コンセプト: E: 多頭飼い専用 または A: テレワーカー専用
理由:
- E: 多頭飼いは加重総合点2位（7.55）、回収1年
- A: テレワークは需要予測8点・差別化9点
条件:
- ヒアリングで需要が確認された場合
- 賃料プレミアム（+1〜1.5万円）の受容性が確認された場合
- 投資余力がある場合（50〜300万円）
次のステップ
ヒアリング実施（Week 2-4）:
- テレワーカー5名にヒアリング（A: テレワーク需要確認）
- ペット飼育者2名にヒアリング（E: 多頭飼い需要確認）
- 賃料プレミアム受容性を確認
定量評価マトリクス更新:
- ヒアリング結果を反映
- スコア再計算
- 最終決定
市場実験開始（Week 5-6）:
- D: ボタニカルで先行実験
- 3.4万円の投資で市場反応を検証
まとめ
現時点での推奨:
- 短期: D: ボタニカル特化（3.4万円、7ヶ月回収）
- 中期: E: 多頭飼い専用（50〜80万円、1年回収）
- 長期: A: テレワーカー専用（250〜300万円、3〜4年回収）
データドリブン意思決定の原則:
- 定量評価マトリクスに基づき客観的に判断
- ヒアリング結果を反映し、スコアを更新
- 段階的アプローチ（実験→本格展開）でリスクを最小化
備考
- 本評価は2026年2月4日時点の市場調査データに基づく
- ヒアリング結果・追加データに基づき、随時更新
- 定量評価マトリクスのスコアは主観を含むため、複数の評価者での検証推奨