詳細WBS：小野マンション・バリューアップ実証実験
作成日: 2026-02-05 工期: 45日間（2/24着工 〜 4/10完工） 目標: 6月初旬募集開始
プロジェクト概要
目的
自社物件のバリューアップ実証（2部屋）と、その後のオーナー向けリフォームパッケージの商品化実験
ターゲット層
「綺麗」を超えた「唯一無二」の価値（猫多頭飼い、特定趣味等）を求める層
成功指標（KPI）
- 賃料アップ率: 周辺相場比 +20% 以上の成約
- 成約スピード: 工事完了から2ヶ月以内の入居申し込み
- 投資回収: リフォーム費用の回収シミュレーションの確立
チーム体制・役割
| 役割 | 担当内容 |
|---|---|
| プロジェクトマネジメント | 全体進捗管理、収支・予算管理、パッケージ設計 |
| 企画 | 市場調査（ニッチニーズ）、コンセプト立案、仕様・設備選定、マーケティング素材作成 |
| 施工・運用 | 施工業者選定・管理、工程管理、管理会社・リーシング調整 |
詳細WBS（4/10完工版）
フェーズ0：準備・近隣対策（2/3 〜 2/23）
事務・告知
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 既存入居者への工事チラシ配布・掲示板告知 | 2/3 〜 2/5 | オーナー権限で即実施 |
搬入計画
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 階段荷揚げの要員・コスト確認 | 2/6 〜 2/8 | エレベーターなしによる工数増を計算 |
着工準備
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 階段・廊下等の共用部養生（最小限でOK） | 2/23 |
フェーズ1：先行工事（基礎）（2/24 〜 3/7）
解体・補修
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 【着工】既存設備の解体・廃材の階段搬出 | 2/24 〜 2/28 | 45日工期の開始 | |
| 配管・水回り基礎補修・電気基本工事 | 3/1 〜 3/7 |
フェーズ2：逆算リサーチ（2/3 〜 2/28）
市場分析
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| SUUMO逆算リサーチ（階段のハンデを消す強み特定） | 2/3 〜 2/20 | 「階段でもここが良い」理由を作る |
コンセプト
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 「エレベーターなし」物件での付加価値案の策定 | 2/21 〜 2/28 | 例：ペット可、専用倉庫、宅配ボックス充実等 |
フェーズ3：企画最終決定（3/1 〜 3/12）
プランFIX
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 「唯一無二」のコンセプト・内装仕様の最終決定 | 3/1 〜 3/10 | 着工2週間後にFIX |
詳細発注
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 仕上げ部材・設備の階段搬入スケジュール調整 | 3/10 〜 3/12 |
フェーズ4：本工事（仕上げ）（3/13 〜 4/10）
造作・内装
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 大工工事（コンセプト別の特殊造作・棚設置等） | 3/13 〜 3/25 | ||
| クロス・床材の施工 | 3/26 〜 4/2 |
設備・仕上げ
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| キッチン・トイレ設置 / クリーニング | 4/3 〜 4/9 |
完工
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 社内検査（オーナー検査）・引き渡し | 4/10 | 目標デッドライン |
フェーズ5：リーシング（3/15 〜 3/20）
広報
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 施工中パース（予想図）でのSUUMO先行募集 | 3/15 〜 3/20 | 「階段」をネガティブに感じさせない訴求 |
フェーズ6：商品化（4/11 〜 5/15）
パッケージ化
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 「築古・階段物件の再生パッケージ」として資料化 | 4/11 〜 5/15 | 同じ悩みを持つオーナーへの最強の商材に |
フェーズ7：マーケティング・リーシング準備（4/11 〜 5/31）
目的: 4/10完工から6/1募集開始までの約2ヶ月間を活用し、マーケティング素材を作成・先行リーシングを実施
Week 1（4/11-4/17）: 写真・動画撮影
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 401号室撮影（部屋全体5枚・詳細6枚・Before/After2枚・動画1本） | 4/11 | 4時間 | 自然光活かす・午前中に撮影 |
| 402号室撮影（部屋全体5枚・詳細6枚・Before/After2枚・動画1本） | 4/11 | 4時間 | クッションフロア・壁パネル強調 |
| 編集（写真選定・動画編集） | 4/12-4/13 | 4時間 | SUOMO推奨サイズに調整 |
Week 2（4/18-4/24）: SNS開設・初回投稿
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 401号室 Instagram開設（ono_mansion_green） | 4/18 | 1時間 | プロフィール・アイコン設定 |
| 402号室 Instagram開設（ono_mansion_cat） | 4/18 | 1時間 | プロフィール・アイコン設定 |
| 初回投稿（Before/After・コンセプト説明） | 4/19 | 2時間 | ハッシュタグ最適化 |
Week 3-4（4/25-5/8）: SUUMO本登録準備
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 物件説明文作成（401・402） | 4/25-4/27 | 階段をネガティブに感じさせない訴求 | |
| ハッシュタグ最適化 | 4/28-4/29 | #賃貸 #観葉植物 #ペット可 等 | |
| 写真選定・サイズ調整 | 4/30-5/2 | 各13枚・1920x1080px | |
| 料金設定最終確認 | 5/3-5/5 | 401: 5.8万円・402: 6.15万円 |
Week 5-6（5/9-5/22）: 先行内見募集（テナント向け）
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| Instagram DMで先行内見募集 | 5/9-5/12 | テナント候補者・知人紹介 | |
| 内見実施・フィードバック収集 | 5/13-5/19 | Amazonギフト券1,000円特典 | |
| コンセプト改善点抽出 | 5/20-5/22 | フィードバック分析 |
Week 7-8（5/23-6/5）: 最終調整・本格リーシング開始
| タスク | 期間 | 担当 | 備考 |
|---|---|---|---|
| SUOMO本登録（6/1予定） | 5/23-5/30 | 2部屋同時登録 | |
| SNSで募集開始アナウンス | 6/1 | フォロワーへ通知 | |
| 問い合わせ受付開始 | 6/1 | 24時間以内返信 | |
| 内見予約受付開始 | 6/1 | 30分前の清掃・準備 |
備考・メモ
施工期間
- 45日工期: 2月の中旬までに企画完了
- 30日工期: 2月末までに企画完了
コンセプト検討事項
- 猫は有料候補だが、調査や検証が必要
- 2部屋を1部屋にするダイナミック策もあり得る（費用はかかる）
- ニコイチにすると、水回りを1つにできるメリットもある
- 猫で進める場合は、スケルトンに近いのが良い
- 1物件はお金をかけずに無骨なものが良い
市場調査
- 家賃相場調査サイト（森顧問使用）
- 特殊なコンセプトリフォームの物件の市場調査
- 日本・世界の先行事例調査（ビジュアル写真必要）
チェックリスト
- [ ] スプシのコピー（田中）
- [ ] まずは自分で発想してみる（田中・有田・田澤）
- [ ] 日本によい先行事例がないかを徹底して調べる（田中・有田・田澤）
- [ ] 世界によい先行事例がないかを徹底して調べる（田中・有田・田澤）
- [ ] 改装に関する入居者への説明チラシを用意する（田澤）
- [ ] ベースリフォーム部分の内容を固める（部材・工期・予算）（佐藤）
- [ ] ベースリフォームの担当を決める（佐藤）
- [ ] 物件の基礎情報の共有（平面図など共有）（佐藤）
関連ドキュメント
- 4/10完成バージョン検証: /data/completion-april-10-verification-2026-02-07 - 4/10完了から6/1募集開始までの期間活用計画
- プランC実施計画: /plans/plan-c-hybrid-implementation - 16週全体スケジュール
- 実行チェックリスト: /checklists/ono-mansion-market-experiment-execution-checklist
次回ミーティング
日時: 2/10 11:00〜